錢江晚報

一個樓市大年過去瞭。過去的一年,房地產就像是一根敏感的神經,一舉一動都牽動著人們的喜怒哀樂。

隨著2017年的結束,2018年的開啟,杭州樓市將會發生什麼變化?我們提出瞭七個問題,這些問題都是購房者最為關註的話題。我們嘗試著做出自台中月子會所己的判斷,但最終的結果,需要用一整年來驗證。

問號一:

杭州樓市調控會放松嗎

從全國層面講,剛剛結束的中央經濟工作會議談到房地產市場:“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。”

緊接著,住建部的全國住房城鄉建設工作會議提出:“2018年將對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。”

其實這些論調都在強調一點:“房子是用來住的,不是用來炒的”。2018年,“房住不炒”對於房地產市場的定調,將在政策層面繼續推進落實。

目前杭州的庫存仍較為緊張,調控2018年大概率持續。

一位本土房企營銷負責人則給出瞭自己的觀點:2018年杭州樓市依舊會繼續保持調控的態勢,但局部可能會有所調整:比如預售證可能不會卡得那麼緊,高價盤也會有序地進入市場。

問號二:

杭州板塊會不會分化

杭州已經連續兩年為成交大年,2016年新房銷售瞭202429套,2017年也達172409套,整體購買力透支厲害,隨著2018年整體購房預期的下降,成交量也會有所下降。

不過,杭州作為熱點二線城台中坐月子中心費用市,亞運會和地鐵建設的利好都有明確的時間表,且人才凈流入排名全國第一,因而杭州房價有堅實的基礎。

但就板塊的均價而言,可能會出現分化。一些熱門板塊房價穩中有升,而一些供應充足、競爭激烈的板塊,或許會出現價格戰,板塊房價出現下調。

問號三:

會不會有項目虧損入市

2017年12月,不少高端樓盤領出預售證,其中不乏綠城鳳起潮鳴、信達濱江壹品等單價在7萬元/m2以上的高端住宅,而這批房源的入市,也在傳遞一個信號:這些單價超高的樓盤,將有序緩慢地進入市場。

不過,從一些高價地的拿地開發商來看,除瞭綠城、濱江、融創等擅長營造高端住宅的品牌房企外,近兩年,杭州湧現出不少“激進”的外來開發商,他們也都在不同時期拿瞭高價地,直至現在仍未動工。知名地產專傢丁建剛對此有這樣的觀點:在過去的一年半內,部分開發商的高價地塊可能會重演2014年的一幕,無論限價與否,都可能虧損入市。

在一些出讓地塊較多,地價又明顯過高的板塊,特別是樓面價甚至高過周邊樓盤在售價,如果不是特別強大的品牌開發商操盤,一般房企高價拿地,或面臨困境。價格調控尚未取消,這些高價地項目很有可能平價或者略微虧本入市。中原地產數據顯示,以艮北新城為例,今年最高樓面價已經達到30841元/m2,而2017年板台中市月子中心塊內新房成交均價為30192元/m2,面粉已經貴過面包。台中產後護理中心介紹

問號四:

庫存量會觸底反彈嗎

2017年杭州樓市庫存一度陷入低谷,最低時隻剩24727套。目前庫存維持在30000套左右,按2017年的成交量,如果沒有新增供應補充,去化周期僅3.3個月左右。

據錢報記者統計,2015年~2016年成交的地塊,隻剩個別還沒有入市,已經入市的樓盤甚至有不少已經清盤。2017年出讓的地塊將成為2018年絕對的供應主力。

主城區2018年將有100餘個新盤入市,特別是江幹區,區域內包括牛田、彭埠、田園等多個板塊,入市新盤將超過20個。餘杭、蕭山2018年有望入市的新盤數量均超過20個。2017年剛剛撤市設區的臨安,土地成交火爆,2018年將有13個新盤入市。

除瞭這些即將入市的新盤,2018年1月,杭州又掛牌出讓瞭39宗土地,主要集中在主城、臨安和蕭山,建築面積達300餘萬平方米。1月份的出讓地塊也將在第四季度上市。

杭州現有的庫存量在2018年將得到大量補充,而2018年新入市項目大多價格較高,成交量或因此下降,因而庫存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然,但時間上,可能會出現在下半年。

問號五:

二手房價格還能堅挺嗎

錢報記者從一些中介門店瞭解到,從去年初到去年10月,同小區房源一直呈上漲態勢,有些板塊甚至出現瞭二手房價格貴過新房價格的不正常現象。但從2017年11月開始,二手房的成交量銳減,隨之而來的是價格開始趨於穩定。

2018年,新房的供應量將得到補充,如果限價持續,那麼新房的價格具有更高性價比,購房者會偏向於選擇新房。如果這種趨勢一直持續,二手房價將會在2018年出現均價下調。

問號六:

“全款”還會成為熱詞嗎

在去年樓市最火爆的階段,無論是郊區的百萬元樓盤,還是市中心近千萬元的豪宅項目,許多樓盤都出現瞭一次性全款付清的要求。

在“錢報杭州房產”微信對2017年杭州樓市年度熱詞的評選中,“全款”成為購房者心中排名第一的熱詞。確實,“全款”在去年不知“紮”瞭多少人的心。

但購買力不可能是無限的。尤其是消費貸流入樓市遭嚴打,2018年對於樓市預期又有所下降的情況下,再冒險籌全台中產後護理款買房,風險明顯大過2017年,而收益率則會下降。

考慮到拆遷戶購買力大多集中在去年,而且能夠負得起全款的購房者大多已經上車,手裡沒瞭房票。2018年除瞭少數熱門板塊的熱門樓盤,全款將不會再成為主流。

問號七:

購房者會重歸理性嗎

對於杭州樓市來說,隨著調控的收緊,風向開始逐漸改變,正在趨於理性。

從去年底幾次跑盤和各售樓處的反映來看,許多樓盤不再人頭攢動,投資客明顯變少,即便有投資屬性,也是“投資兼自住”的客戶居多。據幾個熱門樓盤置業顧問反映,購房者的下單過程變長瞭,心理預期有瞭波動,開發商和購房者之間的心理博弈,也進入瞭一個新的階段。

全國層面,防范系統性金融性風險的要求作為2018年的工作重點,因此,想利用杠桿或其他渠道來低成本投資,顯然已是不可能瞭。當然,出於對杭州中長期的看好,投資客依舊會盯著杭州房地產市場,但2018年,他們應該會暫時偃旗息鼓,等待盤整結束後,新的上升周期的到來。
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